Sumario:
La excepción de inhabilidad de título opuesta por la parte demandada no se vincula a la ausencia de los requisitos esenciales exigidos por el artículo 14 del Decreto-Ley N° 14.560, sino que refiere a la falta de un detalle pormenorizado de los rubros de los gastos comunes en el acta de asamblea aprobatoria de la deuda, invocando para ello tanto el reglamento de copropiedad del edificio como la sentencia N° 22/2009 de esta Sede. Al respecto, la Sala entiende que tal interpretación resulta errónea, por cuanto ni la normativa legal ni la jurisprudencia citada erigen como recaudo del título ejecutivo la inclusión de un desglose histórico-contable de los rubros en el acta de asamblea, bastando, conforme a la legislación vigente, con que la cuenta de expensas y demás gastos comunes sea formulada por el administrador y aprobada por la asamblea de copropietarios, extremos que en autos se encuentran debidamente acreditados mediante el testimonio notarial correspondiente.
A su vez, la exigencia de un detalle completo de la liquidación constituye una etapa previa, propia de la confección y comunicación de la cuenta por parte de la administración a los copropietarios, quienes, en caso de disconformidad, disponen del mecanismo impugnatorio previsto en el reglamento de copropiedad, sin que surja de autos que la parte demandada haya hecho uso de tal facultad. Por consiguiente, una vez aprobada la liquidación por la asamblea, el título ejecutivo se perfecciona, siendo irrelevante a estos efectos la ausencia de un desglose en el acta, máxime cuando la demandada no acreditó haber impugnado oportunamente la liquidación ni haber promovido acción de nulidad contra la resolución asamblearia.
En lo que respecta a la excepción de prescripción opuesta por la demandada, corresponde reiterar que la prescripción corta de cuatro años en materia de expensas comunes, fundada en una presunción de pago, resulta incompatible con la articulación simultánea de defensas que reconocen la existencia de la deuda o discuten su configuración formal, como ocurre en la especie, donde la parte demandada no afirma el pago sino que cuestiona la conformación de la cuenta. En virtud de lo razonado, la excepción de prescripción tampoco puede prosperar.
Por lo expuesto, corresponde revocar la sentencia apelada y mantener la providencia liminarmente dictada, con costas y costos de cargo de la parte demandada.
216/2026
30/06/2026
672-28/2023
Tribunal de Apelaciones en lo Civil Primer Turno
Dr. Alvaro Ricardo MESSERE FERRARO
Dra. Beatriz Dora VENTURINI CAMEJO
Dra. Ana Gabriela RIVAS GOYCOECHEA